Appunti di diritto amministrativo e civile

a cura dell'avv. Raffaello G. Orofino

Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo di acquisto, perché una parte del fondo venduto risulta di proprietà di un terzo, si configura un’ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall’art. 1480 c.c.

Cassazione civile, Sez. II, 4 novembre 2009, n. 23343

Obbligazioni – Contratti – Vendita – Vendita di cosa parzialmente di altri – Diritto alla riduzione del prezzo – Prescrizione.

Nel caso in cui il compratore di un fondo agisca nei confronti del venditore per ottenere la riduzione del prezzo di acquisto, oltre al risarcimento del danno, perché una parte del fondo compravenduto risulta di proprietà non del venditore ma di un terzo, si configura un’ipotesi di evizione parziale, disciplinata dall’art. 1480 c.c. (rubricato: “vendita di cosa parzialmente di altri“), con la conseguente inapplicabilità del termine di prescrizione annuale previsto dall’art. 1541 c.c. per la diversa ipotesi di cui all’art. 1538 c.c., riguardante unicamente il caso in cui si accerti che il fondo oggetto della compravendita ha una estensione minore di quella dichiarata dai contraenti (cfr. Cass. n. 3994/1980).

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Compravendita di un immobile destinato ad abitazione: vendita di aliud pro alio e vendita di cosa gravata da oneri

Cassazione civile, Sez. II, 3 luglio 2003, n. 10523

Obbligazioni – Contratti – Vendita – Garanzia per evizione – Vendita di cosa gravata da oneri.

Si realizza l’ipotesi della vendita di aliud pro alio qualora la cosa consegnata sia completamente differente da quella contrattata, appartenendo ad un genere del tutto diverso, o nel caso in cui sia assolutamente priva delle capacità funzionali necessarie a soddisfare i bisogni dell’acquirente (cfr. Cass. n. 10188/2000).
Così, in tema di vendita di immobile destinato ad abitazione, la Suprema Corte ha ravvisato che ricorra una tale ipotesi nel caso di mancato rilascio della licenza di abitabilità (cfr. Cass. n. 2729/2002).

Viceversa, va inquadrato nella diversa fattispecie della vendita di cosa gravata da oneri di cui all’art. 1489 c.c., il caso in cui il bene alienato si riveli inidoneo all’uso di abitazione per il quale era stato acquistato in virtù di una clausola del regolamento di condominio contrattuale, accettata dall’acquirente all’atto dell’acquisto, che vieta il mutamento di destinazione d’uso dell’immobile da cantina ad abitazione, trattandosi di limitazioni derivanti da regolamento contrattuale.

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