Appunti di diritto amministrativo e civile

a cura dell'avv. Raffaello G. Orofino

E’ nulla la delibera condominiale che preveda criteri di ripartizione delle spese comuni in deroga a quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime di tutti i condomini, anche laddove il nuovo criterio di riparto sia stato posto non in via definitiva ma soltanto contingente e in riferimento a spese straordinarie

Cassazione civile, Sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714

Condominio – Ripartizione spese comuni – Modifica dei criteri previsti dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – Necessità del consenso dell’unanimità dei condomini – Nullità della delibera condominiale adottata a maggioranza.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in materia di delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali l’assemblea stabilisce o modifica i criteri di ripartizione in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – essendo in tal caso necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini – dalle delibere con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (Cass. 126/2000; 2301/2001; 17101/2006).
Infatti, l’adozione di criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini, può essere assunta soltanto con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell’assemblea che concernono la gestione delle cose comuni.

La nullità della delibera condominiale, peraltro, va affermata anche quando l’assemblea proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie, poiché in ogni caso l’assemblea – in mancanza di un accordo unanime dei condomini – non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall’art. 1123 c.c., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 c.c..
Si configura, invece, l’annullabilità della delibera quando l’assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all’art. 1123 c.c..

Ebbene, la sentenza gravata nel caso di specie non si è attenuta ai principi sopra esposti ma, ritenendo erroneamente che la delibera di ripartizione delle spese una tantum e non definitiva sarebbe annullabile e non già nulla, non ha compiuto gli accertamenti indispensabili al fine di stabilire se si fosse in presenza di una delibera affetta o meno da nullità, posto che avrebbe dovuto verificare se oggetto della deliberazione dell’assemblea fosse stata o meno la previsione e quindi l’adozione del criterio di ripartizione della spesa, ovvero se l’assemblea – senza compiere alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare – si fosse limitata ad approvare la ripartizione.
Nella prima ipotesi, la delibera, qualora fosse stata adottata in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c., sarebbe affetta da nullità, che può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole (Cass. 5626/2002), indipendentemente dal decorso del termine sancito per l’impugnazione delle delibere annullabili.

In virtù delle considerazioni che precedono, la sentenza di merito è stata cassata, con rinvio ad altro Giudice, che dovrà attenersi al seguente principio di diritto: «In materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.».

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