Appunti di diritto amministrativo e civile

a cura dell'avv. Raffaello G. Orofino

La tabella millesimale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, poiché serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti

Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477

Condominio – Tabella millesimale – Natura valutativa – Modifica della tabella millesimale – Maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

La tabella millesimale «serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti».
L’approvazione delle tabelle millesimali, dunque, rappresenta un «atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio» e, in quanto tale, «non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti».

Pertanto, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle singole proprietà secondo il criterio stabilito dalla legge o secondo quel diverso criterio eventualmente accettato da tutti, «non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato».
In tal caso, l’accertamento del valore delle singole proprietà «non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
In altri termini, «la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà».

Una volta chiarito che «l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale», e ricordato che «tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio», la Suprema Corte ha concluso che per l’approvazione della tabella millesimale, in quanto avente natura puramente ricognitiva, è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento (o meglio: di quelle norme del regolamento che non incidono sui diritti individuali di ciascuno), ossia il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

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6 commenti »

  Luisa ha scritto il 26 agosto 2010, alle ore 09:47

Salve vorrei capire se adesso sarà possibile adottare una nuova tabella in virtù del maggiore uso delle cose comuni fatto da alcuni condomini. Grazie

  Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 27 agosto 2010, alle ore 16:06

Una tale modifica potrà essere legittimamente adottata, soltanto laddove sussista al riguardo l’unanime consenso di tutti i condomini.

  Gennaro ha scritto il 30 agosto 2010, alle ore 20:33

Mi scusi ma non capisco il senso del commento n. 2.
In altro blog (dirittocondominiale.wordpress.com) leggo:

La sentenza della Corte di Cassazione, S. U., n.18477 del 09/08/2010, in virtù della seguente massima:

“Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’art. 1139 c.c.“,

risulta, a dir poco, rivoluzionaria rispetto agli orientamenti sino ad oggi affermati ed è destinata a suscitare molte discussioni.

In sostanza, viene meno la necessità della unanimità dei condomini e, per approvare la modifica delle tabelle millesimali, per la Corte sarà sufficiente una delibera votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. (va ricordato che, comunque, la tabella non va ad incidere sul valore dalla proprietà ma ha semplicemente un impatto sugli obblighi contributivi alle spese condominiali).

Negli stessi termini la questione è stata riportata in questi giorni dai TG e dai quotidiani, suscitando molto clamore.
Perchè allora lei afferma che per modificare la tabella continua ad essere necessario l’unanime consenso di tutti i condomini?

  Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 2 settembre 2010, alle ore 12:48

Con la sentenza n. 18477/2010, la Corte di Cassazione ha riconosciuto la legittimità della adozione a maggioranza qualificata della delibera di approvazione della tabella millesimale, in virtù del suo carattere meramente ricognitivo, posto che con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto esistente nello stabile (notevolmente mutata in seguito ad una sopraelevazione), fermo restando il criterio di ripartizione delle spese vigente.

E’ forse il caso di ricordare la vicenda che ha dato origine a quella sentenza: Tizio, residente all’ultimo piano di un edificio costituito in condominio, provvede alla sopraelevazione del lastrico solare, di sua esclusiva proprietà.
Tale sopraelevazione, com’è ovvio, va a mutare in maniera considerevole lo stato di fatto esistente al momento della redazione della tabella millesimale.
Pertanto, l’assemblea condominiale approva, a maggioranza, una nuova tabella millesimale, aderente alla nuova situazione venutasi a creare in seguito alla realizzata sopraelevazione.
Tizio non ci sta, ed impugna la delibera di approvazione della nuova tabella, eccependo che la stessa non può ritenersi legittimamente adottata, in mancanza dell’unanimità dei consensi.
Il condominio resiste in giudizio, replicando che, poiché con tale revisione ci si è limitati ad aggiornare i valori espressi nella tabella alla nuova situazione di fatto, in un tal caso è sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2 (vale a dire: «la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio»).
La Corte di Cassazione ha dato ragione al condominio, riconoscendo il valore meramente ricognitivo della modifica.

In particolare, la Corte di Cassazione ha ritenuto che nel caso sottoposto al suo esame l’assemblea condominiale ha potuto legittimamente deliberare l’adozione di quella nuova tabella millesimale, in quanto con tale modifica ci si era limitati ad adeguare i valori millesimali in essa contenuti alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio in base al quale quei valori erano stati calcolati (criterio nient’affatto modificato).
L’attività di adeguamento della tabella millesimale alla nuova situazione esistente, infatti, è semplice attività di ricognizione, che non va ad incidere in alcun modo sull’accordo originario, ma si limita ad adeguare la nuova situazione di fatto a tale preesistente accordo; come tale, essa non richiede l’unanimità dei consensi.

Pertanto, l’approvazione di una nuova tabella millesimale potrà certamente avvenire con il (solo) voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno 500 millesimi, purché ci si limiti ad adeguare i valori millesimali in essa riportati alla nuova realtà esistente, svolgendo una attività di mera ricognizione, in rispettosa osservanza del criterio di ripartizione delle spese comuni vigente.
Viceversa, qualora si voglia procedere all’adozione di una tabella calcolata sulla base di un diverso criterio di ripartizione delle spese, essa non potrà essere legittimamente approvata in difetto dell’unanime consenso di tutti i condomini (beninteso: non di tutti i condomini intervenuti in assemblea, ma di tutti i condomini esistenti), in quanto per mezzo di una siffatta tabella non ci si limiterebbe ad adeguare i valori in essa espressi alla nuova situazione esistente, fermo restando il criterio a suo tempo pattuito tra tutti i condomini o, in mancanza, il criterio di legge di cui all’art. 1123 c.c., ma andrebbe essa stessa a modificare quel criterio.

Con la sentenza in discorso, dunque, la Corte non ha certo riconosciuto l’adottabilità a maggioranza di qualsivoglia modifica, come erroneamente sostenuto da alcuni, ma soltanto dell’adeguamento delle tabelle alla nuova realtà venutasi a creare, nel rispetto del criterio sancito dal regolamento o, in mancanza, dalla legge.
Del resto, è proprio su di un piano logico – prima ancora che giuridico – che una diversa conclusione non reggerebbe: se davvero d’ora in avanti fosse possibile modificare il criterio di ripartizione delle spese comuni come meglio si crede, infatti, si arriverebbe a una “dittatura della maggioranza” nei confronti della minoranza.
Ad esempio: edificio di cinque piani, due appartamenti per piano, per un totale di dieci appartamenti, ai quali il regolamento condominiale attribuisce 100 millesimi cadauno.
Gli otto condomini dei primi quattro piani si coalizzano e deliberano di attribuire 499 millesimi ai due condomini dell’ultimo piano, adducendo una qualsiasi motivazione più o meno plausibile.
Vi pare verosimile un qualcosa del genere?
Ma soprattutto, se davvero così fosse, riuscite ad immaginare cosa accadrebbe in ogni condominio italiano? Nel giro di qualche mese saremmo alla guerra civile!
Ovviamente, così non è.

  marco romeo ha scritto il 19 settembre 2010, alle ore 17:17

un mio vicino ha chiuso un balcone di oltre 10 metri quadrati trasformandolo in cucinotto: sulla base di quella sentenza posso chiedere la modifica delle tabelle millesimali?

  Avv. Raffaello Orofino ha scritto il 20 settembre 2010, alle ore 09:39

Innanzitutto, è bene ricordare che, a norma dell’art. 69, disp. att. c.c.:

I valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Ne consegue che, in virtù della chiusura di quel cucinotto (costituente, a mio avviso, “innovazione di vasta portata“), il singolo condomino sarà sempre legittimato a proporre azione finalizzata alla revisione delle tabelle millesimali, anche laddove sia l’unico a voler procedere in tal senso.

Viceversa, laddove una tale decisione possa contare sull’appoggio della maggioranza richiesta dall’art. 1136, comma 2, una siffatta modifica – come ricordato dalla Corte di Cassazione con la sentenza n. 18477/2010 – potrà essere legittimamente adottata già in sede assembleare, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea che sia rappresentativa di almeno la metà del valore dell’edificio.

Purché, lo ribadisco per l’ennesima volta, con una tale modifica ci si sia limitati ad adeguare i valori espressi nella tabella alla nuova realtà esistente (insomma, ci si sia limitati a rifare i conteggi), fermo restando il vigente criterio di ripartizione delle spese (convenzionale o di legge) sulla cui base tali operazioni di calcolo devono essere eseguite.
L’operazione di conteggio, infatti, non richiede alcuna manifestazione di volontà, ma si limita a “tradurre in numeri” un preesistente accordo, senza andarlo a modificare.

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