Appunti di diritto amministrativo e civile

a cura dell'avv. Raffaello G. Orofino

Categoria » condominio

Affiggere i nominativi dei condomini morosi nella bacheca condominiale accessibile al pubblico comporta una indebita diffusione di tali dati, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli articoli 11 e 15 del codice in materia di protezione dei dati personali

Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 4 gennaio 2011, n. 186

Condominio – Affissione elenco condomini morosi nella bacheca condominiale – Violazione del diritto alla privacy – Sussistenza.

La misura in cui ciascun condomino è tenuto a partecipare alle spese condominiali e i dati relativi alla mora nel pagamento dei contributi hanno certamente una valenza contabile, di interesse ai fini della gestione collettiva, ma ciò non fa venir meno la loro natura di dati personali, soggetti, in quanto tali, alla disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e alle regole generali per il trattamento che esso delinea.

Ciò premesso, va rilevato che le informazioni relative al riparto delle spese, all’entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri pregressi possono senz’altro essere oggetto di trattamento, anche senza il consenso dell’interessato, come si ricava dall’art. 24 del codice.
Difatti, le attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni implicano che l’amministratore possa procedere alla raccolta, registrazione, conservazione, elaborazione e selezione delle informazioni concernenti le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti al condominio.
Del pari, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, essendo questi investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo abilita a domandare in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.

Il trattamento dei dati personali, per essere lecito, deve tuttavia avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti (art. 11 del codice). Sull’amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.

L’affissione nella bacheca dell’androne condominiale del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell’informazione ai soggetti interessati nell’ambito della compagine condominiale; tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell’amministrazione comune ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196.

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Nessuna limitazione sussiste in merito alla legittimazione passiva dell’amministratore per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa contro il condominio in ordine alle parti comuni dell’edificio

Cassazione civile, Sez. II, 10 novembre 2010, n. 22886

Condominio – Azioni giudiziarie – Legittimazione dell’amministratore – Azione reale o possessoria – Litisconsorzio necessario di tutti i condomini – Esclusione.

Nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa contro il condominio, da terzi o anche dal singolo condomino, in ordine alle parti comuni dell’edificio.
In tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (in senso conforme, Cass., Sez. II, n. 9093 del 16.4.2007).

In particolare,  la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., comma 2, non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando un tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale.
Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all’eliminazione d’opere, ai fini della pregiudiziale decisione concernente la negatoria servitutis non è necessaria l’integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale utilitas afferente all’intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condomini (cfr. Cass., Sez. II, n. 9206 del 4.5.2005).

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La tabella millesimale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, poiché serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti

Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477

Condominio – Tabella millesimale – Natura valutativa – Modifica della tabella millesimale – Maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

La tabella millesimale «serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti».
L’approvazione delle tabelle millesimali, dunque, rappresenta un «atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio» e, in quanto tale, «non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti».

Pertanto, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle singole proprietà secondo il criterio stabilito dalla legge o secondo quel diverso criterio eventualmente accettato da tutti, «non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato».
In tal caso, l’accertamento del valore delle singole proprietà «non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
In altri termini, «la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà».

Una volta chiarito che «l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale», e ricordato che «tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio», la Suprema Corte ha concluso che per l’approvazione della tabella millesimale, in quanto avente natura puramente ricognitiva, è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento (o meglio: di quelle norme del regolamento che non incidono sui diritti individuali di ciascuno), ossia il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

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E’ nulla la delibera condominiale che preveda criteri di ripartizione delle spese comuni in deroga a quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime di tutti i condomini, anche laddove il nuovo criterio di riparto sia stato posto non in via definitiva ma soltanto contingente e in riferimento a spese straordinarie

Cassazione civile, Sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714

Condominio – Ripartizione spese comuni – Modifica dei criteri previsti dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – Necessità del consenso dell’unanimità dei condomini – Nullità della delibera condominiale adottata a maggioranza.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in materia di delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali l’assemblea stabilisce o modifica i criteri di ripartizione in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – essendo in tal caso necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini – dalle delibere con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (Cass. 126/2000; 2301/2001; 17101/2006).
Infatti, l’adozione di criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini, può essere assunta soltanto con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell’assemblea che concernono la gestione delle cose comuni.

La nullità della delibera condominiale, peraltro, va affermata anche quando l’assemblea proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie, poiché in ogni caso l’assemblea – in mancanza di un accordo unanime dei condomini – non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall’art. 1123 c.c., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 c.c..
Si configura, invece, l’annullabilità della delibera quando l’assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all’art. 1123 c.c..

Ebbene, la sentenza gravata nel caso di specie non si è attenuta ai principi sopra esposti ma, ritenendo erroneamente che la delibera di ripartizione delle spese una tantum e non definitiva sarebbe annullabile e non già nulla, non ha compiuto gli accertamenti indispensabili al fine di stabilire se si fosse in presenza di una delibera affetta o meno da nullità, posto che avrebbe dovuto verificare se oggetto della deliberazione dell’assemblea fosse stata o meno la previsione e quindi l’adozione del criterio di ripartizione della spesa, ovvero se l’assemblea – senza compiere alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare – si fosse limitata ad approvare la ripartizione.
Nella prima ipotesi, la delibera, qualora fosse stata adottata in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c., sarebbe affetta da nullità, che può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole (Cass. 5626/2002), indipendentemente dal decorso del termine sancito per l’impugnazione delle delibere annullabili.

In virtù delle considerazioni che precedono, la sentenza di merito è stata cassata, con rinvio ad altro Giudice, che dovrà attenersi al seguente principio di diritto: «In materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.».

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Danno da infiltrazioni e responsabilità del condominio quale custode delle tubazioni comuni

Tribunale di Bari, Sez. III civile, 14 gennaio 2010

Responsabilità extracontrattuale – Danno cagionato da cosa in custodia – Presunzione di responsabilità in capo al custode per i danni provocati dalla cosa in custodia – Applicabilità alla materia condominiale.

La norma di cui all’art. 2051 c.c., secondo la quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito», prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia.
Il fondamento della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. va individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta, conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.
In ogni caso, ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno, che la cosa abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o anche statica o per effetto di concause umane o naturali.

Pertanto, nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno provocato da una cosa in custodia, il danneggiato dovrà dimostrare il danno subito, il rapporto di causalità fra la cosa e l’evento lesivo e la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il convenuto e la res (cfr. in tal senso, ex plurimis, Cass. n. 25243/2006), mentre graverà sul custode l’onere di fornire la prova liberatoria idonea a superare la presunzione iuris tantum prevista a suo carico, dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per l’intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato, caso fortuito, forza maggiore), idoneo ad interrompere il nesso causale.
La più recente giurisprudenza in materia, infatti, tende ad individuare nella fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c. una ipotesi di responsabilità oggettiva in virtù della quale è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, non assumendo rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza da parte sua, giacché funzione della norma è quella di imputare oggettivamente la responsabilità al soggetto che, rivestendo la qualità di custode, è in grado di controllare le modalità d’uso e di conservazione della cosa e di prevenire i rischi ad essa inerenti.

L’anzidetta disciplina trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.
Pertanto, poiché – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – le tubazioni sono beni di proprietà comune fino al punto di diramazione, assolvendo ad una funzione comune fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difetti o ad omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.

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La mancata indicazione dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata a maggioranza invalida la delibera stessa

Cassazione civile, Sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192

Condominio – Delibera assembleare – Nullità della delibera che approvi spese non attinenti alla gestione condominiale.

Non è conforme alla disciplina codicistica omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, in concreto espresso con la locuzione «l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato».

Pertanto, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136 cod. civ., né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza.

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E’ nulla la delibera condominiale che ratifichi una spesa non attinente alla gestione del condominio

Cassazione civile, Sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192

Condominio – Spese comuni – Nullità della delibera che approvi spese non attinenti alla gestione condominiale.

Deve considerarsi nulla, e non già semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale, non rilevando in senso contrario che l’importo della stessa sia modesto in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto (nel caso di specie, la delibera aveva addebitato ai condomini le spese del telefono privato dell’amministratore nonché le spese di una licenza di software acquistata in proprio da quest’ultimo).

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La domanda diretta ad impugnare le tabelle millesimali va tenuta distinta da quella avente ad oggetto l’impugnazione della delibera assembleare di modifica delle tabelle

Tribunale di Roma, Sez. V, 2 luglio 2009, n. 14529

Condominio – Tabelle millesimali – Impugnazione – Legittimazione passiva.

La domanda diretta ad impugnare le tabelle millesimali va tenuta distinta da quelle aventi ad oggetto l’impugnazione delle delibere assembleari di modifica delle tabelle.
Riguardo alla prima, infatti, stante la sua diretta incidenza sui diritti e conseguenti obblighi di tutti i condomini, deve ravvisarsi un’ipotesi di liticonsorzio necessario tra questi ultimi, mentre nelle seconde va riconosciuto, secondo le normali regole dettate dal secondo comma dell’art. 1131 c.c., la legittimazione passiva solo dell’amministratore e la sua conseguente rappresentanza processuale.

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La creazione di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio riveste quel carattere di essenzialità che giustifica la non applicazione, negli edifici in condominio, della disciplina sulle distanze di cui all’art. 889 c.c.

Cassazione civile, Sez. II, 9 giugno 2009, n. 13313

Distanze legali – Creazione o modifica di un secondo bagno nelle abitazioni in condominio – Carattere di essenzialità – Esclusione dell’applicabilità della disciplina di cui all’art. 889 c.c.

Per principio giuridico consolidato, «la disposizione dell’art. 889 cod. civ. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi necessari ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene» (Cass., n. 8801/99; Cass., n. 16958/06).

In particolare, con sentenza n. 13285/01, la Corte di Cassazione ha ritenuto che il rifacimento di un locale adibito a servizi igienici dia luogo a lavori essenziali ad una adeguata vivibilità dell’appartamento secondo moderni criteri di civiltà.
Altrettanto può dirsi in relazione alla creazione o modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio, trattandosi di un’esigenza ormai talmente diffusa da rivestire quel carattere di essenzialità che giustifica la non applicazione – negli edifici in condominio – delle distanze di cui all’art. 889 c.c., soprattutto nei casi in cui la scelta della collocazione delle tubazioni sia pressoché obbligata.

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Condominio: ripartizione delle spese comuni in deroga ai criteri legali

Cassazione civile, Sez. II, 14 gennaio 2009, n. 747

Condominio – Ripartizione spese comuni – Deroga ai criteri legali – Impugnazione delibera condominiale – Nullità e annullabilità.

Le attribuzioni dell’assemblea di condominio in ordine alla ripartizione delle spese comuni, ai sensi dell’art. 1135, n. 2 c.c., sono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, poiché tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca.

Tuttavia, la deliberazione assembleare che modifichi i criteri di ripartizione delle spese comuni è radicalmente nulla – e dunque impugnabile senza limitazioni di tempo – «solo nel caso l’assemblea consapevolmente modifichi i criteri di ripartizione delle spese stabiliti dalla legge».

Viceversa, «nel caso in cui i suddetti criteri siano stati violati o disattesi», la relativa deliberazione assembleare è semplicemente annullabile e dunque dovrà essere impugnata nel termine decadenziale di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c.

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