Appunti di diritto amministrativo e civile

a cura dell'avv. Raffaello G. Orofino

Categoria » III. Diritti reali

Affiggere i nominativi dei condomini morosi nella bacheca condominiale accessibile al pubblico comporta una indebita diffusione di tali dati, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli articoli 11 e 15 del codice in materia di protezione dei dati personali

Cassazione civile, Sez. II, ordinanza 4 gennaio 2011, n. 186

Condominio – Affissione elenco condomini morosi nella bacheca condominiale – Violazione del diritto alla privacy – Sussistenza.

La misura in cui ciascun condomino è tenuto a partecipare alle spese condominiali e i dati relativi alla mora nel pagamento dei contributi hanno certamente una valenza contabile, di interesse ai fini della gestione collettiva, ma ciò non fa venir meno la loro natura di dati personali, soggetti, in quanto tali, alla disciplina del codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196 e alle regole generali per il trattamento che esso delinea.

Ciò premesso, va rilevato che le informazioni relative al riparto delle spese, all’entità del contributo dovuto da ciascuno e alla mora nel pagamento degli oneri pregressi possono senz’altro essere oggetto di trattamento, anche senza il consenso dell’interessato, come si ricava dall’art. 24 del codice.
Difatti, le attività di gestione ed amministrazione delle parti comuni implicano che l’amministratore possa procedere alla raccolta, registrazione, conservazione, elaborazione e selezione delle informazioni concernenti le posizioni di dare ed avere dei singoli partecipanti al condominio.
Del pari, ragioni di buon andamento e di trasparenza giustificano una comunicazione di questi dati a tutti i condomini, non solo su iniziativa dell’amministratore in sede di rendiconto annuale o di assemblea ovvero nell’ambito delle informazioni periodiche trasmesse nell’assolvimento degli obblighi scaturenti dal mandato ricevuto, ma anche su richiesta di ciascun condomino, essendo questi investito di un potere di vigilanza e di controllo sull’attività di gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che lo abilita a domandare in ogni tempo all’amministratore informazioni sulla situazione contabile del condominio, comprese quelle che riguardano eventuali posizioni debitorie degli altri partecipanti.

Il trattamento dei dati personali, per essere lecito, deve tuttavia avvenire nell’osservanza dei principi di proporzionalità, di pertinenza e di non eccedenza rispetto agli scopi per i quali i dati stessi sono raccolti (art. 11 del codice). Sull’amministratore del condominio, pertanto, grava il dovere di adottare le opportune cautele per evitare l’accesso a quei dati da parte di persone estranee al condominio.

L’affissione nella bacheca dell’androne condominiale del dato personale concernente le posizioni di debito del singolo condomino va al di là della giustificata comunicazione dell’informazione ai soggetti interessati nell’ambito della compagine condominiale; tale affissione, infatti, avvenendo in uno spazio accessibile al pubblico, non solo non è necessaria ai fini dell’amministrazione comune ma, soprattutto, si risolve nella messa a disposizione di quei dati in favore di una serie indeterminata di persone estranee e, quindi, in una indebita diffusione, come tale illecita e fonte di responsabilità civile, ai sensi degli artt. 11 e 15 del codice in materia di protezione dei dati personali di cui al d.lgs. 30 giugno 2003, n. 196.

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Nessuna limitazione sussiste in merito alla legittimazione passiva dell’amministratore per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa contro il condominio in ordine alle parti comuni dell’edificio

Cassazione civile, Sez. II, 10 novembre 2010, n. 22886

Condominio – Azioni giudiziarie – Legittimazione dell’amministratore – Azione reale o possessoria – Litisconsorzio necessario di tutti i condomini – Esclusione.

Nessuna limitazione sussiste in relazione alla legittimazione passiva dell’amministratore di condominio per qualsiasi azione, anche di natura reale, promossa contro il condominio, da terzi o anche dal singolo condomino, in ordine alle parti comuni dell’edificio.
In tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini (in senso conforme, Cass., Sez. II, n. 9093 del 16.4.2007).

In particolare,  la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131 cod. civ., comma 2, non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando un tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale.
Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all’eliminazione d’opere, ai fini della pregiudiziale decisione concernente la negatoria servitutis non è necessaria l’integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale utilitas afferente all’intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condomini (cfr. Cass., Sez. II, n. 9206 del 4.5.2005).

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Ai fini dell’interruzione della usucapione, hanno efficacia interruttiva del possesso soltanto quegli atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, nonché gli atti giudiziali diretti ad ottenere “ope iudicis” la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente

Cassazione civile, Sez. II, 5 novembre 2010, n. 22599

Possesso – Usucapione – Interruzione – Perdita materiale del potere di fatto sulla cosa  - Necessità.

Con atto di citazione notificato nel 1988, Tizio e Caio convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Lecco Mevio e Sempronio e, premesso di essere proprietari di immobili già di proprietà del padre, chiedevano la rettifica dell’atto di divisione del 1963 – costituente il titolo di proprietà degli attori, unitamente alla successione ereditaria – intervenuto tra il loro dante causa e il dante causa dei convenuti, relativamente alla titolarità di alcuni mappali e di diritti di servitù, qualificando tale domanda, in via subordinata, come accertamento della avvenuta usucapione.

I convenuti costituendosi in giudizio contestavano le domande attrici assumendo che la scrittura privata addotta dagli attori a fondamento delle loro pretese risultava sottoscritta solamente da uno dei coeredi e non poteva quindi essere opposta agli altri e sostenendo l’operatività tra le parti dell’atto di divisione; chiedevano inoltre in via riconvenzionale la condanna degli attori alla rimessione in pristino dei mappali asseritamente posseduti illegittimamente mediante la demolizione delle opere eseguite e la consegna agli esponenti.

Il Tribunale adito, con sentenza del 1997, respingeva la domanda attrice e, in parziale accoglimento della domanda riconvenzionale, dichiarava l’operatività tra le parti dell’atto di divisione.

Proposta impugnazione da parte di Tizio e Caio, cui resistevano Mevio e Sempronio che proponevano altresì appello incidentale, la Corte di Appello di Milano, con sentenza del 2004, respingeva l’appello principale e, in accoglimento dell’appello incidentale, condannava Tizio e Caio a restituire agli appellati i fondi di cui ai mappali [omissis] e la quota di fabbricato insistente sul mappale [omissis].

Per la cassazione di tale sentenza Tizio e Caio hanno proposto ricorso, cui Mevio e Sempronio hanno resistito con controricorso.

Con il primo motivo di ricorso Tizio e Caio, denunciando violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1140, 1141, 1158, 1164 e 2697 c.c. e 115 c.p.c., nonché omessa e/o contraddittoria motivazione, assumono che la Corte territoriale non ha considerato da un lato che il compossesso da parte degli esponenti sui beni oggetto di causa non era mai stato contestato dalle controparti ed anzi era stato espressamente ammesso negli atti processuali, e dall’altro che non era stato invece provato da parte degli appellati ed appellanti incidentali il loro compossesso sugli stessi beni (in quanto contestato dagli istanti), ed ha quindi invertito l’onere della prova, omettendo di rilevare la pacificità del possesso ultraventennale degli immobili da parte di Tizio e Caio.

Con il secondo motivo i ricorrenti, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1102, 1158, 1163, 1164, 1165, 1167, 2697, 2727, 2728 e 2729 c.c. e 112 e 115 c.p.c., ed omessa e/o insufficiente motivazione, censurano la sentenza impugnata per aver escluso la sussistenza di prove documentali e testimoniali in ordine all’invocato pacifico possesso da parte degli esponenti degli immobili per cui è causa e per aver anzi evidenziato erroneamente diversi atti come “indicativi della titolarità del diritto di proprietà o di qualsiasi altro diritto reale sull’immobile escludendo in capo agli appellanti la pienezza e l’esclusività del diritto, quale sostitutivo del proprio“.
In tal senso erano state valorizzate una denuncia presentata dagli appellanti nel 1985 nei confronti di Mevio e Sempronio per violazione dell’art. 637 c.p. (ingresso abusivo sul fondo altrui) e una denuncia per violazione del diritto di proprietà sporta da questi ultimi nel 1985 al Sindaco del Comune di [omissis] nei confronti di Tizio e Caio per ampliamento e sistemazione della tettoia per il ricovero di attrezzi agricoli di cui al mappale [omissis], a seguito della quale il Sindaco con ordinanza del 1985 aveva ordinato agli attuali ricorrenti la demolizione di opere realizzate senza concessione edilizia.
Sennonché, a dire dei ricorrenti, tali denunce erano irrilevanti in quanto intervenute ben due anni dopo il maturare del termine ventennale utile all’usucapione, iniziato il 1963, allorché si era verificata l’interversione del possesso in occasione del rogito [omissis], e terminato il 1983. In ogni caso, la denuncia presentata dalle controparti al Sindaco di [omissis] era atto irrilevante perché non incidente sul possesso, mentre la denuncia sporta dagli esponenti costituiva soltanto la manifestazione del possesso animo domini dei beni per cui è causa.
Peraltro, non vi era comunque prova che in seguito alle suddette denunce fosse intervenuta una interruzione ultrannuale dell’usucapione ai sensi dell’art. 1167 c.c., e neppure era stato spiegato come una pretesa turbativa del possesso relativamente ad una sola parte degli immobili potesse avere effetto sulla residua parte di essi.
Infine, i ricorrenti rilevano che le deposizioni testimoniali in ordine alla dimostrazione del potere di fatto ultraventennale sugli immobili da parte degli istanti non erano affatto di segno contrario alle emergenze documentali, come invece ritenuto dal giudice di appello, e che non erano state valutate le prove di natura presuntiva derivanti dalla circostanza che il rustico esistente sul mappale [omissis] era risultato essere utilizzato per metà da ciascuna delle parti, e che parte avversa aveva recintato il suddetto mappale con l’apposizione di un cancello, arretrando sino alla mezzeria del rustico onde consentire agli appellanti principali il libero accesso alla metà degli stessi utilizzata, così riconoscendo il diritto di proprietà altrui.

La Corte di Cassazione ha ritenuto fondate tali censure, sulla scorta delle seguenti motivazioni.

Il giudice di appello ha escluso la prova da parte degli attuali ricorrenti di un possesso uti domini pacifico e continuato ultraventennale degli immobili predetti, evidenziando anzi la sussistenza di due atti interruttivi di esso da parte degli effettivi proprietari (ovvero le due denunce sopra richiamate), ed aggiungendo che le dichiarazioni dei testi [omissis] non potevano ritenersi attendibili, considerato che la prima era la madre degli appellanti e la seconda era la moglie di Caio, e che comunque entrambe le suddette deposizioni erano in contrasto con la prova documentale – rappresentata dalle menzionate denunce – della opposizione al possesso da parte degli aventi diritto.
Da tali elementi discende la considerazione che nel convincimento maturato dalla Corte territoriale hanno avuto un peso preponderante, più che la valutazione del materiare probatorio attinente alla prova del possesso, i due pretesi atti interruttivi costituiti dalla denunce sopra richiamate.

La Corte di Cassazione ha tuttavia evidenziato l’irrilevanza di tali atti, entrambi riferiti, peraltro, all’anno 1985, ovvero ad epoca in cui sarebbe già decorso il termine ventennale del possesso utile all’usucapione (iniziato secondo l’assunto di Tizio e Caio quantomeno dal 1963, allorché era stata formalizzata la divisione per atto notarile).
A nessuna delle due denunce suddette, infatti, può attribuirsi valenza interruttiva del possesso in questione.
Premesso, invero, che non è consentito attribuire efficacia interruttiva del possesso se non ad atti che comportino, per il possessore, la perdita materiale del potere di fatto sulla cosa, oppure ad atti giudiziali siccome diretti ad ottenere ope iudicis la privazione del possesso nei confronti del possessore usucapente (Cass. 23-11-2001, n. 14917; Cass. 19-6-2003, n. 9845), è agevole osservare, quanto alla denuncia presentata a suo tempo da Tizio e Caio nei confronti di Mevio e Sempronio che trattasi di atto proveniente dagli stessi possessori e non dai proprietari, significativo semmai della volontà da parte degli attuali ricorrenti di non intendere subire turbative del loro possesso, e che per altro verso non può neppure essere configurato come riconoscimento del diritto del proprietario da parte del possessore; sulla base del principio di diritto sopra richiamato è poi evidente che anche la denuncia presentata da Mevio e Sempronio per violazione del loro diritto di proprietà deve ritenersi ininfluente sulla prosecuzione del possesso sui beni, non impedito materialmente né contestato in modo idoneo.

Pertanto, poiché l’erronea considerazione dei suddetti atti da parte del giudice di appello ha avuto un rilievo decisivo anche in ordine all’apprezzamento degli ulteriori elementi di prova costituiti essenzialmente dalle dichiarazioni dei testi escussi, la Suprema Corte ha ritenuto che occorra procedere ad una nuova valutazione del materiale probatorio in ordine all’invocato possesso ad usucapionem da parte degli attuali ricorrenti, ed ha pertanto cassato la sentenza impugnata, rinviando la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Milano.

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La tabella millesimale non deve essere approvata con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, poiché serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti

Cassazione civile, Sezioni unite, 9 agosto 2010, n. 18477

Condominio – Tabella millesimale – Natura valutativa – Modifica della tabella millesimale – Maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

La tabella millesimale «serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti».
L’approvazione delle tabelle millesimali, dunque, rappresenta un «atto di mera natura valutativa del patrimonio, ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonché della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio» e, in quanto tale, «non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti».

Pertanto, quando i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore delle singole proprietà secondo il criterio stabilito dalla legge o secondo quel diverso criterio eventualmente accettato da tutti, «non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato».
In tal caso, l’accertamento del valore delle singole proprietà «non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale».
In altri termini, «la deliberazione che approva le tabelle millesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti: l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà».

Una volta chiarito che «l’atto di approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale», e ricordato che «tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio», la Suprema Corte ha concluso che per l’approvazione della tabella millesimale, in quanto avente natura puramente ricognitiva, è sufficiente la stessa maggioranza richiesta per l’approvazione del regolamento (o meglio: di quelle norme del regolamento che non incidono sui diritti individuali di ciascuno), ossia il voto favorevole della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea, che siano rappresentativi di almeno la metà del valore dell’edificio.

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Nel giudizio di risarcimento dei danni causati ad un immobile, il convincimento del giudice in ordine alla legittimazione alla pretesa risarcitoria può formarsi sulla base di qualsiasi elemento documentale e presuntivo sufficiente ad escludere una erronea destinazione del pagamento dovuto

Tribunale di Bari, Sezione distaccata di Rutigliano, 28 giugno 2010

Responsabilità extracontrattuale – Danno cagionato ad un immobile – Legittimazione alla pretesa risarcitoria – Prova.

L’espletamento di un onere probatorio particolarmente rigoroso in merito alla qualità di “attore” è richiesto solo nell’azione di rivendicazione, essendo questa strumento volto a comprovare la proprietà del bene oggetto della controversia.
Al contrario, nel giudizio di risarcimento dei danni derivati a un immobile da un illecito comportamento del convenuto, il convincimento del giudice in ordine alla legittimazione alla pretesa risarcitoria può formarsi sulla base di qualsiasi elemento documentale e presuntivo sufficiente ad escludere una erronea destinazione del pagamento dovuto, atteso che l’oggetto della pretesa azionata non è il rigoroso accertamento della proprietà dell’immobile, ma l’individuazione del titolare del bene avente diritto al risarcimento.

» vai alla sentenza per esteso

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E’ nulla la delibera condominiale che preveda criteri di ripartizione delle spese comuni in deroga a quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime di tutti i condomini, anche laddove il nuovo criterio di riparto sia stato posto non in via definitiva ma soltanto contingente e in riferimento a spese straordinarie

Cassazione civile, Sez. II, 19 marzo 2010, n. 6714

Condominio – Ripartizione spese comuni – Modifica dei criteri previsti dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – Necessità del consenso dell’unanimità dei condomini – Nullità della delibera condominiale adottata a maggioranza.

Secondo il consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, in materia di delibere condominiali aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali l’assemblea stabilisce o modifica i criteri di ripartizione in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale – essendo in tal caso necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini – dalle delibere con le quali, nell’esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che soltanto queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 c.c. (Cass. 126/2000; 2301/2001; 17101/2006).
Infatti, l’adozione di criteri diversi da quelli previsti dalla legge o dal regolamento contrattuale, incidendo sui diritti individuali dei singoli condomini, può essere assunta soltanto con una convenzione alla quale aderiscano tutti i condomini, non rientrando nelle attribuzioni dell’assemblea che concernono la gestione delle cose comuni.

La nullità della delibera condominiale, peraltro, va affermata anche quando l’assemblea proceda a una modificazione dei criteri di riparto non in via definitiva ma soltanto contingente e riferita a spese straordinarie, poiché in ogni caso l’assemblea – in mancanza di un accordo unanime dei condomini – non ha il potere di stabilire o modificare i criteri di riparto delle spese in violazione delle prescrizioni stabilite dall’art. 1123 c.c., secondo cui i contributi devono essere corrisposti dai condomini in base alle tabelle millesimali, atteso che tale determinazione non rientra nelle attribuzioni conferite all’assemblea dall’art. 1135 c.c..
Si configura, invece, l’annullabilità della delibera quando l’assemblea, senza adottare alcuna decisione in merito ai criteri da seguire, si sia limitata a ripartire le spese in violazione delle disposizioni di cui all’art. 1123 c.c..

Ebbene, la sentenza gravata nel caso di specie non si è attenuta ai principi sopra esposti ma, ritenendo erroneamente che la delibera di ripartizione delle spese una tantum e non definitiva sarebbe annullabile e non già nulla, non ha compiuto gli accertamenti indispensabili al fine di stabilire se si fosse in presenza di una delibera affetta o meno da nullità, posto che avrebbe dovuto verificare se oggetto della deliberazione dell’assemblea fosse stata o meno la previsione e quindi l’adozione del criterio di ripartizione della spesa, ovvero se l’assemblea – senza compiere alcuna determinazione in ordine ai criteri di riparto da adottare – si fosse limitata ad approvare la ripartizione.
Nella prima ipotesi, la delibera, qualora fosse stata adottata in violazione dei criteri di cui all’art. 1123 c.c., sarebbe affetta da nullità, che può essere fatta valere, ex art. 1421 c.c., da qualunque interessato e quindi anche dal condomino che abbia espresso voto favorevole (Cass. 5626/2002), indipendentemente dal decorso del termine sancito per l’impugnazione delle delibere annullabili.

In virtù delle considerazioni che precedono, la sentenza di merito è stata cassata, con rinvio ad altro Giudice, che dovrà attenersi al seguente principio di diritto: «In materia di delibere condominiali sono affette da nullità – che anche il condominio il quale abbia espresso il voto favorevole può fare valere – quelle con cui a maggioranza sono stabiliti o modificati i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall’art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, mentre sono annullabili e, come tali, suscettibili di essere impugnate nel termine di decadenza di trenta giorni di cui all’art. 1137 c.c., u.c., le delibere con cui l’assemblea, nell’esercizio delle attribuzioni previste dall’art. 1135 c.c., nn. 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese medesime in difformità dei criteri di cui al citato art. 1123 c.c.».

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Il tubo di scarico dei fumi della caldaia dell’impianto termico deve essere posto a distanza tale dal confine da evitare danni al vicino conseguenti alla diffusione dei fumi con penetrazione all’interno della sua abitazione

Tribunale di Bari, Sez. distaccata di Acquaviva delle Fonti, 4 marzo 2010

Proprietà – Distanze legali – Tubo di scarico dei fumi della caldaia dell’impianto termico.

Tizio chiede la condanna di Caio a spostare il tubo di scarico dei fumi della caldaia dell’impianto termico della sua abitazione, in modo da porre lo stesso a distanza legale ed impedire le immissioni di fumo nella proprietà di Tizio attraverso l’adiacente finestra.

Data tale situazione di fatto, ha ritenuto il Giudice barese che nel caso di specie debba trovare applicazione non già l’art. 889 c.c. («distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi»), bensì il successivo art. 890 («distanze per fabbriche e depositi nocivi o pericolosi»), avendo Tizio fatto espresso riferimento alla necessità di impedire immissioni dannose nella sua proprietà: tale ultima norma, infatti, impone di preservare i fondi vicini da ogni danno derivante dalla fabbricazione sul confine di un camino (o di una canna fumaria, che ha analoga funzione), il quale deve essere posto a distanza tale da evitare danni ai vicini conseguenti alla diffusione dei fumi con penetrazione all’interno delle loro abitazioni.

Ciò premesso, ha ritenuto il Giudice che nel caso sottoposto al suo esame lo sfogo dei fumi della caldaia di Caio, collocato alla medesima altezza della finestra del vicino e a soli 95 cm. da essa, non fosse idoneo a soddisfare le esigenze di sicurezza previste dall’art. 890 c.c., ed ha pertanto disposto l’arretramento del tubo di scarico (il cui punto più vicino si trova ad appena 12,5 cm. dal muro di confine) sino alla distanza di un metro, che va misurata dalla parte esterna del muro comune prospiciente l’immobile di proprietà di Caio (v., per tale criterio di misurazione, Cass. 10 marzo 1987, n. 2479: «mentre nel caso in cui il muro sul confine è di esclusiva proprietà di colui che sul proprio fondo abbia collocato uno o più dei manufatti elencati negli artt. 889 e 890 del codice civile, la distanza deve essere misurata tra i medesimi e l’effettivo confine tra i due fondi, quando, invece, il muro divisorio è comune ai proprietari di questi ultimi, la distanza va calcolata dalla parete esterna del muro più vicina ai manufatti, per l’assorbente e decisiva considerazione che, in tal ipotesi, il confine tra il fondo di proprietà esclusiva in cui si trovano le opere per le quali è prescritta la distanza e quello di proprietà aliena, è costituito dal detto muro e non dalla sua linea mediana, perché l’intero muro, essendo indiviso, si considera anche altrui rispetto al proprietario del fondo nel quale sono state sistemate le opere in questione»).

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Danno da infiltrazioni e responsabilità del condominio quale custode delle tubazioni comuni

Tribunale di Bari, Sez. III civile, 14 gennaio 2010

Responsabilità extracontrattuale – Danno cagionato da cosa in custodia – Presunzione di responsabilità in capo al custode per i danni provocati dalla cosa in custodia – Applicabilità alla materia condominiale.

La norma di cui all’art. 2051 c.c., secondo la quale «ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito», prevede una responsabilità presunta in capo al custode per i danni provocati dalla cosa che ha in custodia.
Il fondamento della responsabilità prevista dall’art. 2051 c.c. va individuato nel dovere di custodia che grava sul soggetto (proprietario, usufruttuario, enfiteuta, conduttore) che, a qualsiasi titolo, ha un effettivo e non occasionale potere fisico sulla cosa in relazione all’obbligo di vigilare affinché la stessa non arrechi danni a terzi.
In ogni caso, ai fini del riconoscimento della responsabilità del custode non è necessario che la res sia intrinsecamente pericolosa, ma è sufficiente, perché possa essere riscontrato il rapporto di causalità fra la cosa ed il danno, che la cosa abbia una concreta potenzialità dannosa per sua connaturale forza dinamica o anche statica o per effetto di concause umane o naturali.

Pertanto, nel giudizio avente ad oggetto la richiesta di risarcimento del danno provocato da una cosa in custodia, il danneggiato dovrà dimostrare il danno subito, il rapporto di causalità fra la cosa e l’evento lesivo e la relazione (di proprietà o di uso) intercorrente fra il convenuto e la res (cfr. in tal senso, ex plurimis, Cass. n. 25243/2006), mentre graverà sul custode l’onere di fornire la prova liberatoria idonea a superare la presunzione iuris tantum prevista a suo carico, dimostrando che l’evento dannoso si è verificato per l’intervento di un fattore esterno (fatto del terzo o dello stesso danneggiato, caso fortuito, forza maggiore), idoneo ad interrompere il nesso causale.
La più recente giurisprudenza in materia, infatti, tende ad individuare nella fattispecie prevista dall’art. 2051 c.c. una ipotesi di responsabilità oggettiva in virtù della quale è sufficiente che sussista il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno arrecato, non assumendo rilievo la condotta del custode e l’osservanza o meno di un obbligo di vigilanza da parte sua, giacché funzione della norma è quella di imputare oggettivamente la responsabilità al soggetto che, rivestendo la qualità di custode, è in grado di controllare le modalità d’uso e di conservazione della cosa e di prevenire i rischi ad essa inerenti.

L’anzidetta disciplina trova applicazione anche nel regime del condominio degli edifici, dove l’ente, in veste di custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo conseguentemente dei danni da queste cagionati sia a terzi che agli stessi condomini.
Pertanto, poiché – ai sensi dell’art. 1117 c.c. – le tubazioni sono beni di proprietà comune fino al punto di diramazione, assolvendo ad una funzione comune fino all’ingresso nella singola unità immobiliare privata, dove la conduttura è predisposta al servizio esclusivo della porzione di proprietà individuale, il condominio può essere chiamato a rispondere ex art. 2051 c.c. in presenza di infiltrazioni dannose dovute a difetti o ad omessa manutenzione o ristrutturazione delle condutture, gravando sullo stesso, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerle e conservarle in maniera tale da evitare la produzione di eventi dannosi.

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Acquisto a non domino di cosa mobile non registrata e presunzione di buona fede

Cassazione civile, Sez. II, 16 dicembre 2009, n. 26400

Acquisto a non domino di cosa mobile non registrata – Possesso di buona fede – Presunzione.

In virtù di quanto disposto dagli artt. 1153 e 1147 c.c., bona fides presumitur.
Pertanto, in caso di acquisto a non domino di cosa mobile non registrata in forza di un titolo idoneo al trasferimento della proprietà, dalla presunzione che l’acquirente sia stato in buona fede deriva, per colui che intenda contrastare tale presunzione, l’onere di fornire elementi idonei alla formulazione non del mero sospetto di una situazione illegittima, ma di un dubbio derivante da circostanze serie, concrete e non ipotetiche (in senso conforme, cfr. Cass., n. 13642/2000).

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Il requisito dell’apparenza della servitù richiede la sussistenza di opere inequivocamente destinate all’esercizio della servitù stessa

Cassazione civile, Sez. II, 5 ottobre 2009, n. 21255

Servitù di passaggio – Requisito dell’apparenza della servitù – Elementi – Insussistenza.

Il requisito dell’apparenza della servitù richiede la sussistenza di opere inequivocamente destinate all’esercizio della servitù stessa; in particolare, in riferimento alla servitù di passaggio, anche se è sufficiente ad integrare l’apparenza l’esistenza di un sentiero formatosi per effetto del calpestio, occorre che, dal suo tracciato o da altra opera o segno di raccordo su di esso esistente, si possa desumere, senza incertezze e ambiguità, la sua funzione di accesso al fondo dominante attraverso il fondo servente e che l’opera esiste anche, se non esclusivamente, in funzione dell’utilità del fondo dominante (cfr. Cass., Sez. II, 27 aprile 2004, n. 8039; Cass., Sez. II, 16 febbraio 2005, n. 3076; Cass., Sez. II, 12 luglio 2006, n. 15869).

L’individuazione dell’apparenza della servitù, al fine di stabilire se questa possa essere acquistata per usucapione, costituisce un accertamento di fatto rimesso alla valutazione del giudice del merito (Cass., Sez. II, 26 giugno 2001, n. 8736).
Nel caso di specie, la Corte d’appello, sulla base delle dichiarazioni testimoniali assunte, ha negato il carattere di opera apparente ai segni del tracciato costituiti dai solchi delle ruote dei trattori, e ciò per un duplice ordine di ragioni: innanzitutto perché esse erano solo saltuariamente visibili; in secondo luogo perché non attestavano in modo inequivocabile la funzione di asservimento del fondo.

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